物件探し②

こんにちは、くまむしです。
春ですねー。桜もいい感じになってきました。
週末天気悪いようですが、それまでのひと時を楽しむとしましょう。
















さて、ぼくは、大工的に素人ですが、不動産的にもど素人です。
だから、物件を選ぶにしても飛びつかずに、色々見て回るようにしたのでした。

リタイヤを具体化していくのは、いいストレス解消法でもあるんです。
ついでに観光もできますしね。
星新一のショートショートで、
会社を辞めるために努力してたら、栄達してたって話がありましたっけ。

不動産にある程度お詳しいかたは、すでにご存知のことだらけとは思いますが、
数をこなすうちにわかってきたことは、こんな感じです。


1) 再建築不可物件は安いが、リスクあり
消防車が入れない所だったり、都市計画で再整備する地区だったり。
柱一本のこしてリフォームとかする抜け道があるようですが、
実施の可否は、地域によるんじゃなかろうか。
http://www.satochuusyouji.com/


2) 物件が面している道の種類は要確認
公道、私道、私道だったけど所有権が放棄されたものなんかがあります。
公道のメンテナンスは自治体がやってくれますが、
私道で、自宅の敷地に私道が含まれていない場合、いろいろたいへん。
http://shido.iinaa.net/demerit.html


3) 瑕疵担保責任の有無
瑕疵担保責任があれば、
買うときに気が付かなかった物件の不備について、あとで保障してもらえる。
配管や、木造部分の痛みなど。

でも、500 万円以下の物件だと、ほとんど免責されているので、物件の目利きが必要。
https://www.kurachic.jp/column/800/

目利きをしてくれる住宅検査/診断会社もあるけど、5 万円前後かかる。
建築法上必要とされている部分や、大雑把なシロアリの有無なんかは見てくれるけど、
ベランダや窓が一部痛んでいるとか、細かい所は見てくれませんでした。


4) 水道の種類
公設と私設があり、私設の場合、管理会社がてきとうで問題になる場合がある。
伊豆のエメラルドタウンなど、大事になっている別荘地もあります。
http://ryubun.net/2005/07/01/221/

また、井戸の場合、所有者に牛耳られていたり、共同管理費が発生したり。
業者さんに掘ってもらうと深さによって 20-100 万円だけど、飲用にならないことも。


5) 別荘管理費
別荘地の場合、管理費をコストに含める必要がある。

しっかりした所は、別荘地の、警備、メンテナンス、バスや販売所の運営をしてくれるが、
年数十万支払う必要があったりする。
しっかりしてないと、お金とるだけでなにもしなかったり。
管理会社が倒産していたり。

温泉供給費も、ここに含めていいかもしんないですね。
10-20 年で更新費用とかも発生するので、いい商売だなあとおもったり。

どこまでサービスが欲しくて、費用が払えるか、ですが、
固定費の低減は、しておきたいところ。


6) 町内会 （＆消防団）
いろいろ業者と癒着していて、
浄化槽管理費や、ごみ回収込みで町内会費年 5-10 万円とか言う地域もある。
で、参加したら、上記をだしに雑用を押し付けられたり。
参加しないと、ごみをすてるなとか。

ただ、町内会への参加は任意であるという最高裁の判例があるので、
回避することはできる。
みんなが大人になれば、以下のような対応もできるんでしょうね。

・義務や強制の無い、自治会費ゼロの自治会を作ったよ
http://d.hatena.ne.jp/kamiyakenkyujo/touch/20130729/1375058753


7) 傾斜地
別荘地に多いですが、景色がいい代わりに、建築費用が高く災害リスクもある。
そして、業者にお願いした場合、メンテナンスの費用が平地に比べ、数倍～数十倍に。

地元の業者は、足元見て相場の何倍も高く言ってくるので、
合い見積もりをとって払うか、業者と懇意にするか、自分でやるか。
なんとかする必要がでてくる。

まあ、実際に業者へお願いすると、ほとんどが見積もりなんか出さないし、
塗装するから足場だけ組んでっていっても 200 万とかいわれるんですけどね。
なお、平地の一軒家の場合、足場を組む費用は 15-20 万円です。

物件見学中に、不動産屋さんとお話するんですが、
自分では傾斜地なんぞ買わんって人が多いですね。
ついで、笑ってごまかす人。

不便さと引き換えに、物件の値段が安い場合があるので、
そこの所の兼ね合いですかねー。
メンテの仕方は考えておくとしても、永住でなければアリ。


8) その他
滞在しないとわからないことも多いので、ある程度興味がある物件があるなら、
その近くに最低数日泊まることをお勧めします。

騒音の元とか： 隣人、車、電車、船、学校、道場、工場、鹿よけの仕掛
臭いの元とか： 鶏糞たっぷりの畑、畜産、漁港、メンテの悪い浄化槽

生まれ付いてのシティーボーイとしては、浄化槽が盲点でしたね。
よそ様のお家だと、対応できないんです。

昼夜で変わりますし、季節でも変わります。
すべてを確認することはできませんが、
不動産は高い買い物なので、少しがんばってみる価値があると思うのですね。


続きます。